传说买即赚的限竞库存积压严重洗牌开始还值得买吗?
文章作者:爱玩玩页游BT公益网 更新时间:2020-7-6 7:43:40 

  所以,限竞房可以买,但更适合那些刚需和改善人群,本就是打击炒房的,想买了就立马赚了就跑肯定不行。就价格而言,刚改人群的确适合,但也不能被所谓的限价冲昏了头脑。在选择限竞房上,还是要把握地段地段地段,这是很重要的,另外,拿地时溢价率特别高的你要小心了。限竞房供给量大,也是鱼龙混杂,有优质的项目,但需要精心淘选。尤其是对于占据了绝佳地理位置的项目更要留意了。

  而其中有一类产品就是限竞房,这个在北京非常火。这也是北京为了缓解高房价压力而做出的举动,希望整体房价能够被控制住。实话实说,这个初衷是挺好的,希望把房价限制住,但慢慢的也成了炒作的对象。

  一方面是大家积极性并非特别高,另一方面也是最近几年限竞房供应量巨大,也可以说足够了。和硕机构统计数据显示,2020年1月1日至今,北京楼市限竞房成交1.1万套,与2019年上半年成交套数相比,增加22%。“限竞房签约量虽然有所增加,但是市场库存比去年上半年增加了1万多套,整体上还是滞销货量居多,库存较高。”

  随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位越来越深入人心,房子逐渐回归居住属性,在稳定大局下,房价基本上不会有大涨大跌的趋势,但为了平衡房价,也是诞生了各种各样的居住产品形式。

  现在我们经常看到的是普通商品房、共有产权房、限竞房、公租房等。而这也正是在落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”中形成的多种居住产品,为了就是满足不同人群的居住需求。

  限竞房本身就是一种商品房,因为从其一出生就带有一定的保障属性,国家在土地出让、税费减免、限定房价、购房申购以及房屋销售等各个环节均有介入,并给予一定的优惠。这既是控制房价的一部分,也是保障高效供给的一部分。

  北京做得相对还是比较好的,有些城市出现万人摇号的景象,便是新房二手房价格倒挂引发的一场利益争夺。在所谓“买到就赚到”的表象,实际上是开发商、摇号者、房屋中介等各类群体的合谋,助推市场情绪进一步加剧。

  经济日报表示,出现新房、二手房价格倒挂现象,表明房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。如果以限购、限价、摇号等为主要手段,看似对新房价格高涨关上了一扇门,但此举一方面限制了部分改善性需求,因为摇号的随机性所限,一部分人注定很难得到机会;另一方面,又为炒房赚差价打开了一扇窗。期房销售如果两年后建成,再用一两年、甚至两三年时间完成了所有手续,也就熬过了限售时限,作为二手房上市就可以赚上一笔了。因为有巨大的利益,难免诱发很多炒房者加入摇号队伍,拉抬房价。

  限竞房顾名思义就是通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房。政策上规定限竞房在拿到房本之后5年内无法转手。最近几年,这样的产品供给量还是挺大的,由此也看得出调控的导向性。在新增供应中,限竞房供应当之无愧唱“主角”。

  由此可见,限竞房也开始了大洗牌,如此大体量的库存需要慢慢消化掉,这是一个很大的工程。但在未来限竞房的再分配以及建设上,应该再多花些心思,否则会暴露很多的问题。

  中原地产首席分析师张大伟表示,北京限竞房合计供应一共110个项目大约1100万平米,目前已经入市的有90个项目76169套,完成网签的有35940套,没有网签的有4万套,但其中有1.2万套是已经预定的,合计看,大约有2万多套属于还未销售的库存。大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。

  限竞房地块对于开发商现金流是很大的考验,把开发周期给拉长了,风险就增加了,本来就是期房,加上规定了5年后才能买卖,更加制约了投资需求的变现,使得投资限竞房并不一定会是一件划算的买卖。这也就是很多人不愿意买的一个原因。

  由于一般情况下,限竞房的价格普遍低于周边二手次新房的价格,形成了新房二手房倒挂现象,这让开发商喊出“买到即赚到”的口号。表面上看,似乎真是这样。实际上,远不是这么简单的问题。

  一开始,这种产品应该说是设置了抑制炒房的,通过对转让、面积的限制,实现楼市价格调控,减少炒房行为,但后来也产生了一些连带副作用。比如,由于价格限定,开发商利润摊薄,在品质提升空间上也受到了限制,甚至不良开发商还以质量问题为代价,最终导致限竞房越发千盘一面,陷入同质化加剧的恶性循环。

  限竞房已经严重分化,20%的项目不愁卖,基本能做到一年清盘,60%的项目顺销,慢慢卖。20%的项目已经基本封盘,谁也卖不动。

  最重要的一点就是,一般情况它比周边同等产品房价可能还要低,所以对购房者来说并没有什么不好,反而更适合普通刚需、改善人群购买。

  如果开发商能够不牺牲质量,那么对购房者而言我觉得是好事,因为这是在保护自住的刚需,因为把那些指望迅速变现的投资投机者挡在了门外。

  当然话说回来,限竞房本来就是为了抑制炒房行为的,现在你又说买了不划算,暴露了什么问题?还有大量的炒房者存在着,即使不炒房,炒房心态依然在作祟。

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